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A la hora de hacer una casa hay que cumplir con una serie de trámites y normativas legales. Lo mismo sucede si quieres construir una casa modular de hormigón o una casa de madera, pero, ¿cuáles son los trámites para autoconstruir una casa? En este artículo vamos a contar cómo resolver todos los permisos para autoconstrucción de vivienda.

Comprar un terreno

El primer paso para poder construir una casa es tener un terreno o parcela para instalar la vivienda. Aunque mucha gente tiene una finca o un pequeño terreno para construir una vivienda, lo cierto es que no todo el mundo cuenta con un terreno. Sin embargo, si quieres tener una vivienda propia debes comprar uno, y por supuesto, ponerlo por escrito.

Para ello, debes firmar un ​contrato público de compraventa por el que debes pagar a un notario y liquidar los impuestos correspondientes. Estos impuestos son los siguientes:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) en el caso de que compres el terreno a un empresario o profesional.
  • En cambio, si compras un trozo de tierra a un particular debes pagar los siguientes impuestos, el AJD y el ITP (Actos Jurídicos Documentados e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, respectivamente).

Al finalizar el pago de los impuestos puedes acudir al Registro de la Propiedad para inscribir tu terreno y poder realizar las obras que necesites. Eso sí, recuerda que para hacer obras y permisos debes contar con los correspondientes permisos.

Finalmente, una cosa importante antes de realizar los trámites necesarios de compra del terreno es verificar que sea el adecuado, y es que ojo, no todos los terrenos valen para edificar. Por ello, debes confirmar las siguientes cosas:

  • ¿El terreno es edificable?
  • ¿Cuántas alturas va a llevar mi casa? ¿Se puede construir más de 2 alturas en mi terreno?
  • ¿Cuánta superficie debe ocupar la casa y cuántos metros cuadrados como mínimo debo contar para autoconstruir una casa?

​Si no sabes responder a estas preguntas, te recomendamos que le preguntes al arquitecto que va a elaborar tu proyecto.

Arquitecto, figura necesaria para la elaboración del proyecto de construcción

Un arquitecto o aparejador es la figura profesional responsable de todo el proceso de redacción del proyecto de construcción, al igual que de firmar todos los trámites necesarios para presentar ante las Autoridades y Organismos Públicos como Ayuntamientos, municipios y similares. Una casa tiene que pasar por diferentes etapas que son las siguientes:

  • Estudio previo. Aquí es donde se comprueba que el terreno cumple todos los trámites para edificar la casa de tus sueños. También se comprueba las características del terreno (altura, edificabilidad y metros mínimos de terreno en función del tamaño de la vivienda). No es lo mismo una casa modular de madera de una altura, que una de hormigón de dos plantas.
  • Proyecto de ejecución.
  • Solicitud de licencia urbanística.
  • Realización de la obra.
  • Papeleos, y trámites de escrituración.

El Ayuntamiento del municipio donde esté el terreno es el que da el permiso para hacer las obras y el proyecto. Por tanto, debemos acudir a el Ayuntamiento con nuestro proyecto firmado por el arquitecto y garantizar que cumpla todas las normas urbanísticas del municipio.

El proyecto debe ir firmado por el arquitecto que lo presenta y obtiene una licencia urbanística si todo está en regla, en caso contrario, se deben hacer los cambios necesarios en el proyecto (reparaciones, cambio de materiales, en definitiva, lo que haga falta para cumplir la normativa legal urbanística del municipio) y presentar el proyecto de nuevo.

Una vez que tenemos la licencia y el proyecto de ejecución avalado por el colegio de arquitectos podemos comenzar a construir. Este visado se conoce como proyecto de ejecución según el R.D. 1000/2010. Por norma general, muchos arquitectos suelen estar afilados al Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Autónoma donde está el terreno y no tienen problemas para realizar estos trámites para hacerse una casa.

Visado colegial

Para hacerse una casa en España es obligatorio el visado del proyecto de ejecución según el R.D. 1000/2010. Eso sí, la obligación de visar sólo alcanza al Proyecto de ejecución de edificación, no al proyecto conjunto ni al proyecto básico.

Los colegios profesionales son los encargados del visado colegial. Este visado es una especie de control y en el vienen especificados los siguientes datos:

  1. Habilitación del autor del proyecto.
  2. Integridad formal de la documentación.
  3. Aplicación de las normas colegiales y urbanísticas aplicables.
  4. Finalmente, cabe decir que el visado no verifica que el proyecto sea correcto o que sus cálculos estructurales y de instalaciones están bien realizados. Solo ratifica que el arquitecto es el autor y que se aplican las normas del municipio. La responsabilidad, por tanto, es del arquitecto que firma el proyecto.

Licencia de obras

Para poder construir, lo primero que se necesita es una licencia de obra que otorga el Ayuntamiento al que pertenece el terreno. Para contar con el permiso sólo debemos presentar el proyecto, pagar las tasas y comprobar que se cumplen las normas urbanísticas. Una vez pagado y presentado, el municipio comprueba que cumple con las normas urbanísticas y concede la obra o bien la anula en caso de que algo falle, Si está todo bien se pueden iniciar los trabajos de instalación de la casa modular.

Es importante recordar que la licencia dura un tiempo de unos dos o dos años en función del municipio. Eso sí, recuerda que se puede pedir una prórroga. Aunque lo bueno de una casa modular o de autoconstrucción es que se construye rápida y fácilmente y no es necesario recurrir a una prórroga.

Finalmente, y una vez tenemos el permiso del municipio para realizar los permisos para autoconstrucción de vivienda es necesario que nuestro arquitecto verifique con su firma en el proyecto que se inician las obras para la instalación de una casa y tener listo el libro de órdenes y materiales.

Traslado de la casa o instalación de los módulos

Existen más trámites para autoconstruir una casa que varían en función de la construcción de la vivienda. No es lo mismo que sea modular y haya que traerla de fábrica que una vivienda que sea de madera y sólo haya que montarla. Para realizar la instalación primero es necesario ponerse en contacto con los dueños de la fábrica, la casa modular o el lugar donde esté la vivienda o los materiales para traerlos e instalarlos.

Una vez tenemos todo en nuestro terreno es cuestión de montar los módulos o materiales y conformar las paredes, el suelo y el tejado. Eso sí, todo ello debe estar sobre una cimentación del terreno que varía en función del proyecto y la casa a instalar. Una vez se monta, instala la casa y acaba el proyecto es hora de ir al notario para poder formalizar la casa en el Registro de la Propiedad.

¡Y eso es todo! Aunque parezca mentira los trámites para autoconstruir una casa modular son casi iguales que los de una casa normal. La ventaja es que una casa modular es más barata y rápida de montar. ¡Tú eliges cómo quieres que sea la casa de tus sueños!